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武宣县人民政府办公室关于印发武宣县闲置土地收回和盘活房地产项目工作实施方案的通知(武政办发〔2017〕126号)
发布时间:2017-12-05 21:57 | 来源:武宣县人民政府办公室

各乡()人民政府,县人民政府各工作部门:

《武宣县闲置土地收回和盘活房地产项目工作实施方案》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

                                           武宣县人民政府办公室

                                              2017年1129


武宣县闲置土地收回和盘活房地产项目工作实施方案

 

为处理好我县闲置土地问题,盘活房地产项目,根据《闲置土地处置办法》(国土部53号令)和自治区相关规定,结合我县土地市场的实际情况,特制定本方案。

一、总体目标

闲置土地收回以《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发土地供应和供后开发利用监管工作专项整改方案的通知》(桂国土资办〔201780号)认定的我县闲置土地为主要内容,重点对闲置多年且企业无意或无力继续开发利用的土地进行收回。通过收回并配合其他处置方式,提高我县土地利用效率,促进我县土地节约集约利用。

二、工作任务、内容

(一)理清我县历年来土地闲置和房地产项目闲置情况,建立台账。

(二)按房地产类、工业类等分类明确闲置土地、闲置房地产项目处置的责任主体,明确各责任主体的工作任务,把闲置土地、闲置房地产项目按可收回、可开工或其他方式处置。

三、组织保障

为处理好我县闲置土地问题,盘活房地产项目,县人民政府成立处置闲置土地和盘活存量用地工作领导小组,领导小组成员名单如下:

  长:吴孝斌     

副组长:陈代华    副县长

  员:郭      县政府办副主任

        赵      县政府办副主任

        覃桂党    县国土局局长

        石  灵    县住建局局长

        黄志芳    县财政局局长

        韦志军    县发改局局长

        叶      县环保局局长

        陆干省    县安监局局长

        黄锦某    县水利局局长

        蓝      县林业局局长

        梁松耀    县经贸局局长

        熊      县市场监管局局长

        杨毅峰    县工管委主任

             波    县招商局局长

        赵志盛    县物价局局长

        张      县法制办主任

        梁云飞    县地税局局长

        罗梅娟    县检察院副检察长

        巫连光    县国土局副局长

        钟洪初    县不动产登记局局长

        甘      县住建局副局长

        梁亦彬    武宣县仙城城乡建设投资公司董事长

           覃立志    武宣县万融国有资产运营管理有限公司董事长

        周      武宣县工业投资有限责任公司副总经理

领导小组下设办公室,办公室设在县国土局,办公室主任由陈代华兼任,副主任由覃桂党、石灵等2位同志兼任。办公室负责综合协调、处置房地产项目遗留问题,重点解决工程的开工、停建问题;以及负责处置闲置土地和盘活用地等方面日常工作。

办公室下设3个工作组:

(一)闲置土地清理工作组。组长:覃桂党,副组长:巫连光、钟洪初、甘露,成员:从各责任单位抽调。负责坚持依法依规、分类处置和节约用地的原则,对房地产闲置土地进行全面清理,每宗分析,依法处置,着力盘活闲置土地。

(二)建设资金融资工作组。组长:吴孝斌,副组长:黄志芳,成员:从各责任单位抽调。负责债权债务的明朗化,搭建融资平台,大力协调银行关系,加大对房地产企业贷款支持力度;探讨以国家和自治区棚户区改造专项资金为资本金,利用国发行政策进行贷款,通过“以购代建”方式安置拆迁房,盘活市场。

(三)谈判工作组。组长:陈代华,副组长:郭旺,成员:覃桂党、石灵、林富源、黄志芳、韦志军、张华、赵志盛。负责组织谈判并根据谈判结果和相关规定拟定收回补偿方案、补偿资金筹集方案和宗地再利用意见,按照“一事一议”方式,每一宗地提出一个方案。

四、时间安排

2017年8-201712月。

五、闲置土地收回工作程序及补偿标准

(一)工作程序:

1.调查摸底,掌握情况,建立台账。闲置土地调查由县国土资源局牵头,涉及有闲置土地的部门配合,将闲置土地情况按时间节点要求经主要领导签署意见后报县国土资源局建立台账。

2.宗地收回程序

(1)由县国土局列出拟将收回宗地,并将宗地基本情况包括宗地位置、性质、使用权人、面积、出让时间、成交单价和总价、出让金和相关税费的交缴情况、办证等情况提交给谈判工作组。

(2)谈判工作组现场勘查宗地现状,与企业进行谈判,根据谈判结果和相关规定拟定收回补偿方案、补偿资金筹集方案和宗地再利用意见,按照“一事一议”方式,每一宗地提出一个方案,经领导小组讨论通过并对外公示后,提交县人民政府常务会审定。

(3)县国土局依据县人民政府常务会审定的方案与企业签订收回协议,方案明确的资金筹集单位将资金拨付给县国土局,再由县国土局支付给企业。

3.材料归档:各单位把宗地收回的相关材料进行整理归档。

(二)补偿标准

收回土地的补偿分四大类情况:一是因政府原因造成闲置的土地;二是既有政府原因又有企业原因造成闲置的土地;三是因企业自身原因造成闲置的土地;四是已成交但未交清成交价款的土地。

1.因政府原因造成闲置的补偿办法:

(1)按成交价、相关税、利息及前期实际支出补偿,具体包含:

①成交价款原价、契税、印花税、土地使用税及以上资金的利息,利息按人民银行公布的同期同档次贷款基准利率、以交款日至收回协议为期限计算。

②竞得人已开展的土地前期费用按实际发生额给予补偿(不计利息),含临时用水用电、地灾、压矿、地勘、土地平整、围墙等,但需提供正式资金支付凭证。

③已建有地面建筑物的,按评估价给予补偿。由中介机构对建筑物评估并经谈判小组审核后价格补偿或由造价站核算补偿(业主同意)。

(2)按收回时间和出让用途对宗地进行评估,按评估价进行补偿。

以上两办法按有利政府的方案进行补偿。

2.既有政府原因又有企业原因造成闲置的补偿办法:

按成交价原价、相关税和利息的50%及前期实际支出补偿,具体包含:

(1)成交价款原价、契税、印花税、土地使用税及以上资金利息的50%,利息按人民银行公布的同期同档次贷款基准利率、以交款日至收回协议为期限计算。

(2)竞得人已开展的土地前期费用按实际发生额给予补偿(不计利息),含临时用水用电、地灾、压矿、地勘、土地平整、围墙等,但需提供正式资金支付凭证。

(3)已建有地面建筑物的,按评估价给予补偿。由中介机构对建筑物评估并经谈判工作组审核后价格补偿或由造价站核算补偿(业主同意)。

3.已交清成交价款但因企业自身原因造成闲置的处置办法:

原则上按《闲置土地处置办法》(国土部53号令)处理,未动工满一年不满两年的,按成交价款20%收取土地闲置费;未动工满两年的政府无偿收回土地。

4.未交清成交价款建设用地处置办法:

对于已成交但未在约定时间内交清成交价的宗地,属于政府原因造成未按约定时间交地的,取消竞得人的竞得资格,解除出让合同,退回全部已交价款;既有政府原因又有企业原因的,取消竞得人的竞得资格,扣除保证金10%的处罚后退回所交价款,解除出让合同;属于企业自身原因的,按出让合同约定办理,扣除成交价款的20%后退还所交价款。

(三)收回补偿相关说明

1.上述条款中政府原因包括以下情形:

(1)征地拆迁未完成的;

(2)宗地上有高压线通过的;

(3)由于规划调整而导致无法动工的;

(4)政府已承诺“三通一平”未完成,导致宗地无法动工的;

(5)政府用于抵债的;

(6)其他依法确定为政府原因的。

具体宗地属于哪种情形由谈判工作组确定。

2.以上补偿办法及招商协议已由财政返还给企业的,需扣除已返还的资金。

3.收回宗地涉及的抵押由企业自行解决。

4.以上补偿中,如有特殊情况则另行商定。

六、房地产项目回购的方法和步骤

(一)工作流程

1.前期准备工作。组建项目谈判工作组对项目基本情况调查了解。

2.发出收购要约,进行可行性研究。由意向开发商提供项目相关资料,提交初步转让方案,项目谈判工作组研究项目回购可行性。

3.首轮谈判。协商拟定回购方案,方案内容包括:回购办法(谈判、现场结算);回购的标的;对价条款、计价方式、利息给付;付款方式等。

4.现场调查。谈判工作组组织入场进行调查,核对项目的清单签字确认。

5.实质性协商和谈判。①由第三方中介机构审核相关价款,确定回购价格;②确定回购方案。

6.报领导小组审查。由房地产项目遗留问题及闲置土地和盘活用地工作领导小组审定回购方案。

7.项目回购公示。在公共媒体平台公示项目债权债务情况,进一步理清项目债权债务关系,公示期限为7个工作日。

8.提交县政府常务会研究审定。经会议审定回购方案后,落实收回资金,签订收回合同。

9.办理交接手续。由产权交易部门审理产权转让合同及附件,并办理交割手续。

(二)回购的方式

1.对以“一口价转让”的项目,由谈判工作组负责对该项目进行评估,如报告低于评估价则以谈判的方式商议回收价格。

2.对以现场结算的项目,以工程项目实际发生费用给付。

(三)计价的原则和方式方法

1.关于土地计价原则。土地计价按土地回收办法执行。

2.关于开发前期计价原则。开发前期费用(包括勘察设计费用、报批报建、三通一平、临时设施)按实际发生给付(以正式发票为准)。

3.关于建安成本计价原则。房屋建设费用、管理费用、销售费用、财务费用(即利息),利息按人民银行公布的同期同档次贷款基准利率、以交款日至收回协议为期限计算,税费等按实际费用给付(以正式资金支付凭证为准)。

七、本方案与《闲置土地处置办法》(国土部53号令)有冲突的,按《闲置土地处置办法》(国土部53号令)执行。

八、本实施方案由武宣县国土资源局和武宣县财政局负责解释。



公开方式:主动公开


 

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